פסק-דין בתיק ת"א 8291/06

1.         הנתבע רשום בלשכת רישום המקרקעין כבעל זכויות הבעלות בדירה שברח' תחכמוני 33, ירושלים, הידועה כגוש 30069 חלקה 84, תת-חלקה 2 (להלן - " הדירה"). בתאריך לא ידוע חתמו התובע והנתבע על זכרון דברים שעל-פיו התחייב הנתבע למכור את הדירה לתובע תמורת סכום של 97,000 דולר.

בזכרון הדברים (שהעתקו צורף לכתב התביעה ולא הוגש פורמלית כראיה, אם כי שני הצדדים התייחסו אליו בטענותיהם והוא אף הוצג לעד התביעה מרדכי קרויזר שאישר כי זכרון הדברים נכתב בכתב ידו), נקבע עוד, כי במעמד החתימה עליו שולם לנתבע סכום של 10,000 דולר וכי "החוזה בין הצדדים יערך בעזה"ת לא יאוחר מה- 25.1.06". כמו כן הוסכם, כי הבעלות תועבר לתובע רק לאחר "שכל הכסף יימסר למוכר", וכי אם יתברר שהמכר חייב בתשלום מס שבח או כל מס אחר "החוזה יבוטל או לחילופין יערך הסכם חדש המקובל על שני הצדדים".

2.         התובע טוען, כי הנתבע מסרב לחתום על חוזה ומסרב להעביר לתובע את הזכויות בדירה, אף כי במועד שעד אליו היה אמור החוזה להיחתם העביר התובע לנתבע סכום כסף נוסף, של 10,000 דולר, על חשבון הדירה.

מכאן הגשת התביעה, בה מבקש התובע כי בית המשפט יאכוף על הנתבע את קיום ההסכם ויחייבו להעביר לתובע את הזכויות בדירה בכפוף לתשלום יתרת התמורה. עוד מבוקש לחייב את הנתבע בנזקי התובע בסכום של 50,000 ש"ח.

3.         טענתו העיקרית של הנתבע היא, שלנוכח הפרת ההסכם (זכרון הדברים) על-ידי התובע, בוטל ההסכם כדין על-ידי הנתבע.

מהאמור בכתב ההגנה נראה, כי ההפרה הנטענת נובעת מכך שהתובע לא התכוון כלל לרכוש את הדירה אלא להיות "מעין מתווך", כשהלכה למעשה הדירה נרכשה עבור אחר (סע' 15 ו-21 לכתב ההגנה). בנוסף נטען בסעיף 21 לכתב ההגנה, כי מכיוון שהחוזה לא נחתם עד ליום 25.1.06, כפי שנקבע בזכרון הדברים, היה הנתבע זכאי לבטל את ההסכם שנכרת בחתימת הצדדים על זכרון הדברים.

יודגש, כי אין בפי הנתבע טענה לפיה זכרון הדברים לא היה בגדר הסכם מחייב אלא שלב ביניים בלבד במהלך משא ומתן. ואכן, מטענת הנתבע בדבר זכותו לבטל את ההסכם שבין הצדדים נובע, כי, מבחינתו, זכרון הדברים הוא בגדר הסכם מחייב.

4.         אף כי הדירה היא בבעלות הנתבע, והוא גם חתם על זכרון הדברים (סעיף 4 לתצהירו של הנתבע), הרי שבכל ענייני הדירה טיפל אביו המנוח של הנתבע, מר מיכאל אסקיו ז"ל (להלן - " המנוח"). המנוח נפטר לאחר הגשת התביעה ובטרם הוגש כתב ההגנה (דהיינו - לאחר 2.7.06 ולפני 13.9.06).

מטעמו של התובע נוהל משא ומתן עם המנוח על-ידי מר מרדכי קרויזר, העוסק, לדבריו, באיתור בעלים של נכסי מקרקעין, והמיודד עם התובע (להלן - " קרויזר"). קרויזר הוא זה שרשם את זכרון הדברים בכתב ידו, כאשר התקיימה פגישה בבית המנוח בה נכחו התובע (שחתם על זכרון הדברים), קרויזר והמנוח. חתימת הנתבע נעשתה באמצעות פקסימיליה.

5.         הנתבע טען בתצהירו, כי בטרם פטירתו, אמר לו המנוח שהוא רומה בעת מכירת הדירה ואין הוא מעונין למכור את הדירה למי שרימה אותו. הנתבע אינו מפרט מהי מהות התרמית אותה הזכיר המנוח.

בתצהירו של עו"ד איתן צנעני, אשר טיפל בענין מטעם המנוח נאמר, כי התובע "הונה" את הנתבע "בכך שמלכתחילה לא התכוון לרכוש את הדירה ולמעשה התכוון לתווך בעסקה זו" (סעיף 21 לתצהיר). למותר לציין, כי ככל שכוונת התובע היתה לרכוש את הדירה ולאחר מכן להעביר לאחר את הזכויות בדירה או את זכויותיו על-פי ההסכם עם הנתבע, אין הדבר בגדר מעשה הונאה.

בסעיף 23 לתצהירו של עו"ד צנעני נזכר נושא נוסף, שיכול והוא עומד בבסיס טענת ההונאה, והוא - אי קבלת מלוא התמורה במזומן ותוך זמן קצר ש"שמטה את הקרקע מהרצון למכור את הדירה" (סעיף 23 לתצהיר).

כמובן שעל-מנת שאי ביצוע התשלום ייחשב כהפרה שמזכה את הנתבע לבטל את ההסכם, תחילה עלינו לקבוע שהתובע לא קיים חיוב זה במועד המוסכם. כפי שנראה להלן, על-פי חומר הראיות לא ניתן לקבוע זאת.

6.         בתקופה שבה היה אמור להיחתם החוזה המפורט היה התובע טרוד בענין נישואי אחד מבניו (עדות קרויזר, עמ' 12 ש' 7-8 לפרוטוקול), ובנסיעה (עדות קרויזר, עמ' 12 ש' 7-8 לפרוטוקול). לפיכך התקשר קרויזר, לדבריו, למנוח וביקש שהחתימה על החוזה תידחה במעט. זו גם הגירסה שהעיד עליה התובע (סעיף 10 לתצהיר עדותו הראשית של התובע, עמ' 16 ש' 1 לפרוטוקול).

לרקע מצב זה הועבר למנוח התשלום השני על-חשבון הדירה, אם כי בזכרון הדברים לא הוסכם על מועד תשלום נוסף לאחר התשלום הראשון, שנעשה במעמד החתימה על זכרון הדברים, ולפני התשלום הסופי שאמור היה להיעשות עם העברת הזכויות.

אין מחלוקת שהתשלום השני אכן בוצע ביום 26.1.06 והוא הגיע לידי המנוח. עובדה זו מצביעה על כך שבאותו מועד המנוח (בשם הנתבע) עדיין לא טען כי דין ההסכם להתבטל.

יתרה מכך, קבלת התשלום השני על-ידי המנוח מצביעה על כך שהוא לא עמד על חתימת החוזה המפורט עד למועד שהוסכם עליו (25.1.06), וניתן ללמוד מהתנהגותו זו של המנוח על הסכמתו מכללא לדחות את מועד החתימה על החוזה; שהרי אם לשיטתו אי החתימה על חוזה מפורט היא הפרת זכרון הדברים, המקימה למנוח או לנתבע עילה לביטולו, היה המנוח אמור להמנע מלהסכים לקבל את התשלום הנוסף.

7.         מעדותו של קרויזר עולה, כי המנוח הביע את רצונו לבטל את ההסכם בשיחת טלפון שהתקיימה בין השניים כשבועיים לאחר ה- 25.1.06 (עמ' 13, ש' 9-10 לפרוטוקול).  לא ברור מדברי קרויזר מה היתה העילה לביטול ההסכם בה אחז המנוח, או שמא סרב להמשיך בעיסקה מכיוון שסבר שהיא אינה כדאית. ממכתב הביטול ששלח בא-כוחו של המנוח, שיוזכר להלן, עולה, כי עילת הביטול שנטענה על-ידי המנוח היתה אי החתימה על חוזה מפורט.

מאותו המועד כבר ידע התובע על עמדתו זו של המנוח, ובכך הסביר את הימנעותו מלהעביר למנוח טיוטת חוזה, שכן תחילה היה צורך להסדיר את חילוקי הדעות (עמ' 19, ש' 14-15 לפרוטוקול).  טיוטת חוזה הועברה לבא-כוח המנוח רק לאחר שביום 2.4.06 שלח בא כוח המנוח לתובע הודעה בכתב על ביטול החוזה (נספח ת/4 לכתב התביעה).